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不動産にかかる諸費用

不動産の諸手続きにはどんなものがあるのか、また、一般的に費用はいくらかかるものなのかを事前に表せる部分に関して以下にご紹介していきます。物件探しを検討されている方の参考になれば幸いです。

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不動産に関する諸手続き及び費用について

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住宅購入というと、頭金の準備や住宅ローンの組み方などにばかり気を取られがちですが、忘れてはならないのが諸費用です。

住宅購入時にかかる諸費用には、とにかくいろいろなものがあります。一度にすべてを詳しく触れるのは大変なので、どんなものがあるのかをご紹介しておきます。

諸費用には、必ずかかるものケースバイケースでかかるものがあります。
主な諸費用は以下の通りです。

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マンションor戸建て、新築or中古…住宅購入をしたら必ずかかる7つの「諸費用」
1. 印紙税 売買契約書や工事請負契約書、金銭消費賃借契約書(ローンを組む場合)などに貼るもの。
2. 不動産取得税 土地・建物にかかる地方税。住宅取得後しばらく経ってから納税通知書が送られてきます。
3. 登録免許税 土地・建物の登記、抵当権設定のための登記(ローンを組む場合)にかかります。
4. 司法書士報酬 登記の手続きを司法書士に依頼する際の司法書士への報酬。
5. 火災保険料、地震保険料 必ず加入すべきもの。ローンを組む場合は加入を義務付けられているのが通常。
6. 引越し代 あえて説明を加える必要はありませんね。必ずかかります。
7. 仲介手数料 業者の仲介(媒介)で購入する場合にかかります。
ケースバイケース!購入する物件タイプで必要になる費用について
■消費税 業者が売主の場合、物件価格のうちの建物部分に対して消費税がかかります。また、各種手数料にも消費税がかかります。
■ローンの事務手数料 住宅ローンを組む際にかかります。
■ローン保証料 保証会社等を利用する場合にかかります。ローンの金利に上乗せする場合もあります。
■団体信用生命保険料 ローンを組む際に初年度分を支払う場合があります。銀行などのローンの場合は、金利の中に含まれているのが一般的です。
■固定資産税、都市計画税 毎年1月1日現在の土地・建物の所有者にかかる税金ですが、不動産の取引では、引渡し日を境に売主・買主間で日割り計算をするのが一般的です。
■土地家屋調査士報酬 戸建てなどの新築建物の登記を行うための建物測量費用等、土地家屋調査士に支払う報酬です。
■水道負担金など 新築一戸建ての場合、水道負担金などといった名目で施設整備関係の費用がかかる場合があります。
■修繕積み立て基金 新築マンションの場合、将来の大規模修繕のために毎月の積立金とは別に、購入時に数十万円の修繕積み立て基金を支払うのが一般的です。
■家屋や家電の購入費用 住宅の購入と同時に新しいものに買い換える人も多いようです。一度に買い揃えるとかなりの費用になりますので、ご予算と相談が必要ですね。
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■不動産登記

家や土地を買ったときに「その所有権が誰にあるか(権利部)」「大きさや場所など(表題部)」などを届け出て、登記簿に記載してもらうことです。
普通、家や土地を買うというのは一大事です。
家や土地は大きな財産であるため、「自分の土地だと思っているところに、誰かが勝手に家を建てて住んでいた」なんてことになったら大変ですね。
また、「自分の家が知らない間に勝手に売られた」などということがあってはいけません。
所有権をめぐって喧嘩になったり、場合によっては内戦になったり。
こういうことを防ぐために、不動産登記はあるのです。
不動産登記のうち、大きさや場所などを物理的に表す「表題部」は、下記のような内容が登記されます
・土地の場合=所在・地番・地目・地積
・建物の場合=所在・家屋番号・種類・構造・床面積
所有権など権利に関する「権利部」の登記は、特に登記は義務付けられていませんが、所有権・抵当権・地上権・賃借権・地役権などを登記することができます。
一般的に「不動産登記」とは、この「権利部」の登記のことを指します。

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1. 土地・建物所有権移転登記

不動産登記において、一番オーソドックスな登記です。
例えば不動産の売買、贈与等により不動産に対する所有権者が変わった場合等に行う必要があります。
また、この登記は、「所有権者が変わった」ということの真実性を担保するため、権利者と義務者(買主、売主、または贈与者、受贈者)が共同して申請する必要があります。

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2. 建物所有権保存登記

この登記は、新築一戸建てを建てたり、一戸建ての建て替えをしたり、分譲マンションの購入をする場合に行う登記です。
この所有権保存登記をすることによって、第三者に対し、この建物の所有者が自分であることを証明できることになります。
なお、この登記をするのは任意ですので、所有権に争いがなかったり、抵当権を設定する必要が無かったり、建物の売買をする予定が無い場合には、あえて登記する必要はありません。
ただ、今後のことを考え、保存登記をされておかれた方が無難でしょう。

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3. 抵当権設定登記

誰かにお金を貸したときに、万が一借主が返済できなくなった場合に備えて、借主が持っている不動産を担保にとるという方法があります。
この不動産担保の種類にはいろいろあるのですが、典型例は抵当権でしょう。債務者に不動産の使用を継続させたまま、その価値だけを支配する権利です。
抵当権を設定した場合は第三者に対抗できるように登記を申請しておく必要があります。

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■ 表示登記費用

表示登記とは、原則的には、不動産登記簿の表題部になされる登記のこと。土地の場合は、地番、地目、地積など。建物の場合は、家屋番号、構造、床面積など。

原則的には、登記簿の表題部の記載に変化がある場合にされる、すべての登記のことをいうが、一般的には、家を新築したときなどに、まだ登記簿がないその物件について登記し、表題部を新たに作ってもらうことを言う。これは、引渡しから1カ月以内に行わなければならない。もし遅れると、 10万円の過料(軽い行政罰)を取られる。また、所有権については、新築の場合は、所有権保存登記を行わなければならない(これは1カ月以内でなくてもよい)。これで、その建物についての新たな登記簿の表題部と甲区が出来上がる。抵当権登記などは、乙区に記載される。また、新築の場合でも、土地に関しては、登記簿がないということはまずないはずだから(前の所有者がいるはずだから)、所有権移転登記をしなければならない。これらが終わって初めて、家も土地も自分の所有だと主張できることになる。

表示登記費用は、上記登記を行う際の作成費です。

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■ 仲介手数料

不動産会社を通して家を売ったり買ったりする場合に、その報酬として支払うお金を仲介手数料(または媒介手数料)といいます。
あくまで成功報酬として支払うものなので、売却や購入の依頼をしても、取引が成立しなければ支払う必要はありません。尚、宅建業者(不動産業の免許をもつ者)以外が仲介手数料を請求することは、法律で禁止されています。

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■ 事務代行手数料

事務代行手数料とは、住宅ローンの利用者に代わり、仲介業者さんが住宅ローンを組まれる方に銀行を紹介したり、住宅ローン審査時に必要な資料をローンを組まれる方から預かり書類を代書し作成したり、銀行まで付き添ったりする等の住宅ローンに関する事務の手間賃です。

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■ 融資手数料

融資手数料とは、融資を受ける金融機関に支払う事務手数料のことです。

住宅金融公庫の場合は、新築の場合は48,510円、中古住宅やリフォームの場合は36,380円が一般的です。
民間金融機関の場合は、各金融機関によって異なりますが、3万円前後が一般的となっています。

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■ 保証料

保証料とは、住宅ローンの借り入れ時に、保証会社の保証を得るために支払う料金のこと。
保証料は借り入れ金額と返済期間によって異なる。住宅金融支援機構の融資を受ける場合の保証料には、住宅融資保証料がある。

保証会社は連帯保証人に相当し、ローン契約者が住宅ローンを返済できなくなったときに、保証会社が本人に代わって残りのローンを金融機関に支払う。つまり保証会社に連帯保証人になってもらうための料金が、保証料と考えるといいだろう。多くの金融機関では住宅ローンの借り入れに保証料が必要になるが、住宅金融支援機構の証券化ローンや一部民間住宅ローンには、保証料なしのものもある。

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■ 団体信用生命保険

団体信用生命保険は、主契約者が高度な障害や死亡した場合に保険金が支払われるもので、これにより、ローンの債務を弁済することができます。

例えば一家の大黒柱がローンの支払い中に死亡しても、ローンの残金は保険金で弁済され、残された家族に家が残る・・というものです。

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■ 火災保険料

火災が発生したときのために、住宅ローンを組むときに、入居者に義務付けられる場合が多い。
物件の広さや構造等によって異なり、¥15,000〜¥30,000(月単位)が相場となります。

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■ 水道加入金

水道加入金とは、水道の給水装置の新設や改造をする場合にそのメーターの口径に応じてかかる費用のことです。
この水道加入金は、その利用する水道会社、団体によって料金が違いますが、口径が大きければ大きいほど高くなります。

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■ 建築確認設計費用

新しく住宅を建てるときは建築確認の申請が必要になります。建築確認申請して検査を受けるのに費用がかかります。

建築確認申請というのは家を建てる際に新築でも増改築でも家を建てる建築主は確認申請書を届ける必要があります。
役所や民間の建築確認検査機関にこの建築確認書を申請しなければいけないのですが、建てた家などが建築基準法や条例の元に建てられているのか、違法性がないかどうかを確認するというものです。

設計費というのは計画設計費と実施設計費と工事監理費からなっているのですが、この実施設計費の中に含まれているのが建築確認申請費です。
建築確認申請にかかる費用は実施設計費の中に含まれています。
尚、設計費用の中の建築確認申請に必要になってくる費用は、確認申請を出す場所によっても違っていますし、建物の大きさによっても違います。

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■ 外溝工事費用

外溝工事費用とは、建物の外側に配置されている溝の工事にかかる費用の事です。溝にU字溝を施工して排水経路を整えたりする工事がこれにあたります。

駐車場及び駐輪場、アプローチ階段の造成、玄関土間のタイル貼り、インターホン、立水詮移設など。

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■ 屋外給排水費用

庭にある蛇口(散水栓と言います)を取付けたり、道路からお宅へ下水(トイレの排水)などを引き込んだりする工事内容を総合して言います。

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■ 地盤調査費用

建物などを立てる際に必要な地盤の性質の把握などを目的として、地盤を調査することで、この調査により、地盤強度などが判明し、設計を行い建物を施工できるようになります。この調査にあたる費用です。

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■ 固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日現在で市町村の固定資産課税台帳(土地補充課税台帳、家屋補充課税台帳など)または登記簿などに所有者として登録されている人(個人、法人を問わない)に対して課税される税金です。

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■ 印紙代(売買契約書、金銭消費貸借契約書、など)

売買契約書、金銭消費貸借契約書など、不動産契約書に貼る印紙代のこと。

【不動産売買契約書の印紙税の軽減措置】

租税特別措置法の一部が改正されたことにより、不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。その概要等は次のとおりです。

軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が1千万円を超えるもので、平成9年4月1日から平成23年3月31日までの間に作成されるものになります。なお、これらの契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、売買金額の変更等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象になります。
軽減措置の対象となる契約書に係る印紙税の税率は、課税物件表の規定にかかわらず、次表のとおりになります。

契約金額 本則税率 軽減税率
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万5千円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 4万5千円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 8万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 18万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 36万円
50億円を超えるもの 60万円 54万円
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■ 不動産取得税

不動産取得税は、不動産の取得(土地や家屋を売買、贈与、交換、建築(新築、増築、改築)などによって取得)した人に対して課税される税金です。

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■ 手付金

売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。代金の1〜2割が一般的です。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持ちます。
手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの性格があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には解約手付とみなされます。

【手付金の3つの性格】

証約手付 契約が成立したことの証拠として授受される手付金。受領書で契約の意思を確認できる。
違約手付 契約不履行の際の違約金。損害賠償の予定としての手付金。
それ以上の損害賠償はできない。
解約手付 買主は手付を放棄し、売主は手付の借返しをすることで解約できることを意味する手付金。
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